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Update: Private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken

News   •   Nov 29, 2019 14:00 CET

Private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken


Gesetzliche Vorschrift

Das Gesetz sieht vor, dass das veräußerte Wirtschaftsgut zwischen Anschaffung und Veräußerung

  • ausschließlich oder
  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren

zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden musste, um nicht als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des §23 EStG eingestuft zu werden.

BFH konkretisiert Auffassung zur zusammenhängenden Nutzung

Update: Der BFH hat seine bisherige Auffassung zur zusammenhängenden Nutzung für eigene Wohnzwecke in einer neuen Entscheidung vom 03.09.2019 (im Anhang) dahin gehend konkretisiert. Demzufolge genügt es, wenn die Immobilie

  • im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag,
  • im Vorjahr durchgehend sowie
  • im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest an einem Tag

zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Der BFH hat sich mit Urteil vom 27.06.2017 (IX R 37/16) zu privaten Veräußerungsgeschäften bei Grundstücken geäußert und die bisherige Verwaltungsauffassung (vgl. BMF-Schreiben vom 05.10.2000) zur Formulierung „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG) bestätigt.

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt daher auch bei dem folgenden Beispiel vor:

Immobilienbesitzer M kaufte sich eine Immobilie am 25.10.15. Da sein Mietvertrag jedoch vertraglich erst am 30.12.2016 abläuft, beschließt M den Umzug in das neue Haus dementsprechend auf den 30. Dezember zu verlegen. 

Im Jahr 2016 hat M seine Immobilie somit an einem Tag zu eigenen Wohnzwecken verwendet.

Im Jahre 2018 beschließt sich M die Immobilie wieder zu verkaufen. Nach einigen Verhandlungsgesprächen verkauft er das Haus schließlich am 02.03.18.

Im Jahr 2017 nutzte M seine Immobilie durchgehend zu eigenen Wohnzwecken.

Im Jahr 2018 nutze M seine Immobilie an mehreren Tagen.

M erfüllt somit in allen drei Jahren die Voraussetzungen, wodurch der Verkauf der Immobilie nicht als privates Veräußerungsgeschäft eingestuft wird.

Vgl. auch Auszug aus Rz. 25 erster Spiegelstrich 3.-4. Satz des BMF-Schreibens:

„Ein Leerstand vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist unschädlich, wenn er mit der beabsichtigten Nutzung des Wirtschaftsguts zu eigenen Wohnzwecken in Zusammenhang steht. Dies gilt auch für einen Leerstand zwischen Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und Veräußerung des Gebäudes, wenn der Stpfl. die Veräußerungsabsicht nachweist.“

Art und Intensität der Nutzung

Weiterhin hat der BFH bestätigt, dass ein Gebäude auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, wenn es nur zeitweilig vom Steuerpflichtigen bewohnt wird. Erforderlich ist lediglich, dass es ihm in der übrigen Zeit grundsätzlich als Wohnung zur Verfügung steht. Unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG können deshalb auch

  • Zweitwohnungen,
  • nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und
  • Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden,

fallen.

Hintergrund und Tipp

Private Veräußerungsgeschäfte können schnell zum Stolperstein werden, da die Regelungen recht komplex sind. Das BMF-Schreiben vom 05.10.2000 ist daher eine wichtige Informationsquelle, um leichtere Fragen schnell zu beantworten. Bei komplexeren Fragen stehen wir Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

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